法院终于判了停车位居民免费使用,开发商无权租售!

探趣吧 2019-03-23 18:52:58 浏览 53949

曾经,在网上吵的很热的南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件,南京鼓楼区法院一审做出判决:开发商将地下停车库移交业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益。

据悉,这是全国首例业主委员会因为停车位和开发商打官司获得胜诉,“居民免费使用停车位,开发商无权售卖停车位”,因此获得了广泛关注。

住宅小区的车库到底属于小区业主,还是属于房地产开发公司?这是带有普遍性的问题,法律意义十分重大。


据了解,位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个人地下停车库,开发商至少8万元的单价卖掉了其中37个,其余的被物业管以每月250元的租金租了出去,为此,业主委员会曾代表广大业主,多次要求开发商将车库归还给业主,但开发商坚决反对。今年6月,业主委员会无奈之下,将开发商告上法庭。

在12日的庭审中,业主委员会认为,小区地下车库是小区配套公共设施,应无偿的交给业主使用,开发商没有所有权,根本无权出售。开发商则强调,自己在出售房屋时,根本没有把地下停车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上,而车库又是开发商投资近300万元建成的,当然拥有车库的“产权”,因此,出售车库并没有错。经过3个小时的庭审,法院经合议后当庭做出判决,地下停车库归全体业主所有,开发商应立即向业主委员会移交全部地下停车库。

判决后,开发商也当庭表示:“不能接受这样的判决,要上诉”。理由是车库作为公配设施,是建筑的辅助设施。

该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由,首先,南京市规划局要求,开发商按每0.2个车位标准建车库,这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施,是建筑物的所有人共同使用。

其次,小区实有土地使用面积为7697.60平方米,分摊面积也是7697.60平方米,足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主,小区的土地使用权为该小区的也主享有,开发商不在享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有该土地上建筑的所有权支配权,除非取得土地使用权人的同意。

根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此可以认定,车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。


南京大学法学院教授邱鹭风介绍说:我国目前还有系统的建筑物区分所有权法律,而实际上,每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权。南京“车库之争”的判例,对催生建筑物区分所有权法律的出台,有着积极作用。

“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开,很多小区的业主们都喜形于色。

如果开发商都将出售车库的费用退还,一位业主给算了一笔账,如果此案业主委员会终审胜诉,从理论上说,南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解,目前,南京拥有面积为1万平方以上的小区200多个,假设拥有每个小区有60个车库,均已出售,而每个车库的平均售价10万元,且情形类此案“车库之争”,开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这还是个保守估计,如果1万平方米以下小区都算进去,数额更为巨大。

在经过一段时间的热议后,南京晨报就此事进行报道澄清:全国首例小区车库之争确有其事,但“小区车库判归业主”是误传,该判决并未生效。之前微信中疯传”车库判归业主“的消息,一审判决确有其事,但随后被南京中院撤销。


在一审判决后,被告星汉公司不服,向南京市中级人民法院提起上诉,请求中院依法驳回业委会的诉讼请求。南京市中级人民法院经审理,认为原审查明事实不清,裁定:撤销原判,发回重审。”而最终的结果是,开发商支付业委会50万车库出售款,其他诉讼请求被驳回

法院认为,星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个,实际建设59个,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中,按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定,应有不低于15%(最低6个)的车库为业主保留。

因此,星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个,原告业委会要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利,依据不足,法院不予支持。